울산 부동산 현재와 미래 (3탄 - 상가건물 전망 2)

 

요즘 현실이 셀러리맨 월급 빼고, 다 올랐다.

원유값 상승으로 자동차에 들어가는 기름값부터, 석유화학 제품을 원재료로 사용하는

공산품 뿐만 아니라 우리 생활에 기본인 식재료까지 안 오른게 없다.

 

러시아와 우크라이나의 전쟁이 남의 일이 아닌 것을 뼈져리게 느끼는 시기다.

 

세계적인 경제학자들은 스태그플레이션 가능성을 강하게 주장하고 있고,

스테그플레이션이 현실로 나타나는 것 같다.

 

부동산과 연계해서 보면,

주변분들이 두 부류로 나뉘는 것 같다.

 

보유한 아파트 가격이 오르거나, 재개발/재건축으로 부동산 가치 상승으로 보유자산이

늘어 기분 좋아하시는 분과

 

역으로 보유한 부동산이 안오르거나, 아예 부동산이 없어 남들과 비교해서 특별히 한 것도

없는데 상대적으로 가난해졌다고 느끼는 분들...

 

동시대를 살면서 한 순간에 급격히 격차가 벌어지는 경우는 이번이 처음이다.

 

그러다보니, 요즘은 누구나 부동산에 관심을 갖고 부동산투자를 하려고 한다.

그리고 부동산투자를 한방에 떼돈을 버는 수단으로 생각하는 분들이 많다.

 

그러나 저는 단호히 말합니다.

앞으로는 문정부 시절처럼 단기간에 아파트 가격상승으로 돈을 버는 시기는 결코 오지 않을 거라고.

 

부동산투자는 투기가 아닌 분석을 통한 투자가 되어야 합니다.

 

차치하고, 이어서 글을 써 보겠습니다.

 

다섯. 재개발/재건축으로 보상 받은 분들의 수요가 늘었다.

남구에서 가장 건축물이 오래된 지역이 신정동이며, 상업지가 가장 많아 땅의 활용도가 높은

지역도 신정동이다.

삼산동/달동의 나대지가 거의 사라지고, 대지 가격이 오르자 건축업자들은 신정동 땅에 주목

하게 되었고, 기존의 주택들을 매입하여 멸실 후 신축을 지었다.

문정부에서 주택가격이 오르자 그 동안 멈춰있는 재개발/재건축 바람이 불고, 그 것은 일순간

광풍처럼 휘물아쳐 신정동 어느 한 곳 빼꼼한 곳 없이 재개발/재건축한다고 업자들이 들쑤시고

다녀 울산 남구에서는 신정동 부동산 값이 제일 비싼 곳으로 등극했다.

봉월로를 따라 도로변 땅 값이 평당 1,500에도 거래가 잘 안 되었는데, 지금은 최소 3,500 이상

부른다. 왜? 옆 땅이 주상복합 건축한다고 그렇게 팔렸으니까...

신정동 상가든 상가주택이든 7~8억에 접수 받은 매물이 최근에 연락해보니, 거의 따블로 올랐다.

재개발한다고 업자들 한번 다녀가면 건물주들은 욕심이 생기기 때문이다.

이 가격에 살 개인이 없다. 그 가격에 살 사람들은 개발업자 뿐이다.

건물주를 위해서는 부디 빠른 시일내에 재개발/재건축이 실행되길 바랄 뿐이다.

이 시기에 재개발/재건축이 확정되어 보상을 받고 나온 분들이 승자라 생각한다.

 

작년부터 보상받을 분들이 미리 부동산 가격도 알아 볼겸 사무실을 방문하는 분들이 계셨는데,

최근에는 보상을 받고 현금을 가진 분들이 적극적으로 상가를 매수하러 오신다.

 

참 아타까운 것은 작년에 보시고 맘에 들어 했던 건물은 이미 팔렸거나, 아님 가격이 최소 몇 억씩

올랐다. 그만큼 요즘 거래가 늘고, 거래가 늘다보니 가격이 오르는 것이다.

 

이 처럼 울산에 재개발/재건축 하는 지역이 많다. 보니, 그 만큼 유동자금이 풀리고 그 유동자금은

다시 부동산시장으로 유입되다보니 가격이 상승하는 것이다.

 

여섯. 건축비 상승이다.

건축원자재값부터 인건비까지 최소 몇 십프로씩 오르니, 신축건물 가격이 상승하고 이는 구축건물의

잔존가 상승으로 이어져 구축건물 가격 상승을 견인하는 역활을 한다.

국내 최대 재건축 단지인 둔촌주공 아파트 재건축 현장이 시공사와 조합이 공사비 증액으로 갈등을 빛어

공정률 52% 상태에서 공사가 전면 중단된 사태를 보고 남 일이라 여기면 안된다.

 

아마도 뉴스나 언론에는 안 나오지만, 개인이 종합건설회사에 턴키베이스로 평당 건축비 얼마에 계약해

건축 중인 현장에서도 요즘 공사비 증액으로 서로 다투는 일이 허다하리라 생각된다.

 

건물을 신축 중인 건물주들은 본인의 자본에 맞춰 계약하고 진행하다, 추가로 발생된 금액이 본인의

총 자본을 넘어서면 자금구하기가 쉽지 않은 요즘에 이러지도 저러지도 못하고 속만 까마케 타들어갈

것이다.

 

요즘 건축업자들도 공사비 예측이 어려워 건축을 해야 할지? 말아야 할지? 고민들을 한다.

 

여기에 다 나열 할 수는 없지만 큰 맥락에서 위의 여섯가지 이유로 요즘 상가건물을 포함한 수익형부동산의

가격은 하루가 다르게 오르는 추세이다.

 

아파트시장이 뜨거울때는, 수익형부동산 시장은 한산했다.

그러나 지금 환경은 어떠한가?

주식, 가상화폐, 아파트시장 모두 떨어지거나, 약보합세다.

그러다보니, 보수적인 투자자인 중장년층부터 공격적인 투자자인 젊은층까지 수익형부동산으로 자금이 몰리는

형국이다.

 

대출규제에서 상대적으로 벗어 난 상가건물은 요즘 제일 핫하다.

 

만약 부동산투자를 생각하고 있고, 그 것이 상가건물이라면 하루라도 빨리 매수하는 것이 이득이다.

 

현실에 없는 매물을 찾다. 시간을 허비한다면, 그에 상응하는 기회비용을 치룰 수 밖에 없다.

현실을 인식하고, 본인의 자금여력부터 매수 후 보유시 관리능력까지를 고려해 상가건물을 매수한다면,

성공적인 투자가 될 것이다.

 

위와 같은 부동산 환경을 잘 이해하면, 언제? 어떻게? 투자해야 할 지에 대한 답은 나온다.

 

미르공인중개사사무소 대표 김창용