울산 부동산 현재와 미래 (2탄 - 상가건물 전망)

 

요즘은 손님의 80~90%가 상가건물를 찾는 손님이다.

 

다주택자 규제로 취등록세 중과부터, 대출규제를 피하기 위한 전략인 것이다.

특히 조정대상구역으로 묶인 남구는 주택구매시 DTV / DSR 및 대출 축소로 대출을 끼고,

맘에 드는 주택을 구매하기는 거의 불가능하다.

그러니 매매금액 대비 자본금이 적은 사람일수록 상가건물로 몰리는 것이다.

상대적으로 대출이 잘 되는 상가건물로 말이다.

 

그러나 상가건물 매수도 결코 쉽지만은 않다.

상건건물 매수가 쉽지 않은 이유는 다음과 같다.

 

첫째. 매수자분들의 요구 사항은 거의 퍼팩트 한 걸 요구한다.

입지가 좋아 월세도 매매금액 대비 많이 나오고, 미래가치가 좋아 매도시 매매차익이

많은 매물을 원한다. 그러면서 가격이 싼 것을 찾는다.

 

이 요구 조건에는 많은 모순을 가지고 있다.

 

1. 입지가 좋으면 가격이 높고, 현재 상권이 좋은 위치는 이미 가격에 미래가치가 선 반영

되었기에 매도시 매매차익을 노리기가 쉽지 않다. 또한 권불십년이요. 화무십일홍이라.

세상에 영원한 것은 없다.

 

2. 세상의 어떤 것도 싸고 좋은 것은 없다.

매매가격 10억 근처에 대도로를 문 상가건물을 찾는 손님들이 있다.

이런 손님은 현실을 모르는 손님으로 이런 분들은 다른 부동산에 많이 다녀보시라고

말씀드린다. 현실에 없는 매물을 만들어 드릴 수는 없기 때문이다.

 

3. 미래차익을 많이 노리는 분들은 개발 여지가 있는 곳에 투자를 해야한다.

이미 상권이 화려하게 핀 곳에 투자하여 매매차익을 보기란 쉽지 않다.

화려하게 만개 된 꽃은 질 일만 남은 것과 같은 이치다.

 

둘째. 최근 상가건물 매매시장은 매도자 우위시장으로 변했다.

불과 2년 전에는 매수자 우위시장으로 매수자가 원하는 상가건물을 오래 고민하고도 시간이

지나도 살 수 있었으며, 매도가격도 적정하게 조정이 가능했다.

그러나 제작년 하반기부터 상대적으로 좋은 매물들이 소진되기 시작하면서 부터 서서히 매도자의

태도가 변하더니, 작년 하반기부터는 확실히 매도자 우위시장으로 돌아섰다.

요즘은 매수손님에게 브리핑하고, 매도자 분께 변동사항이 없는지 확인 전화하기가 겁난다.

매수자분들은 브리핑 받은 금액에서 좀 조정이 되는 묻는데, 정작 매도자분들은 전화 드리면

십중팔구는 매매가격을 올리신다.

최근 사례로 20억 브리핑한 건물은 25억으로, 평당 2천에 브리핑한 땅은 2천5백으로...

16억 매물이 전화드리니, 16억5천 받아달란지 1개월 정도 되었는데 어제 전화하니 17억이란다.

이러니 매수자 분들이 쉽게 매수를 못 하는 것이다.

이런 매도자 우위시장은 앞으로 몇 년은 지속 될 것 같다.

 

셋째. 수요와 공급의 법칙 중 공급 부족이다.

수요는 느는데, 문재인 정부 시작때부터 공급은 급격히 줄어 예전에 비하면 거의 없다 싶이 했다.

상가건물을 포함한 수익형부동산은 철저히 개인들의 시장이다.

아파트 처럼 주택은 공급이 부족해서 가격이 상승하면 정부가 개입해서 대량공급을 통해 가격을

안정시키는 수단이 있지만, 수익형부동산은 철저히 개인의 이익에 의해 건축되는 시장이다.

문재인 정부 동안 건축업자들이 거의 건축을 하지 않았다.

 

1. 대출규제가 심해 초기자본이 많이 필요해졌다.

예전에 땅을 사고, 땅 담보대출을 받아 건축을 하고 모자라는 건축비는 임대를 통해 해결하는

구조였으나 땅 값은 오르고, 대출은 예전보다 줄어드니 초기자본이 증가하는 것이다.

 

2. 건축하면 고생에 비해 먹을게 없다.

건축 할 땅을 사는 것도 어렵지만, 어렵게 땅을 사서 각 종 민원을 해결하며 건축을 해도 각종

세금에 남는게 별로 없다.

일단 200㎡를 초과하는 건축물은 종합건설면허를 가진 건설사업자가 건축해야한다.

건축비가 최소 7% 이상 더 든다.

신축 후 5년 이내에 매매시 가산세 5%를 내야한다.

이 말은 건축업자와 상관없이 나가야 되는 돈으로 이 돈이 결국 건물 매매가에 반영되어야하는데

코로나로 상가임대가 어려운 현실에서 2중고, 3중고가 되니 결국 건축업자들이 건축을 포기한 것이다.

 

3. 매매가 대비 수익률을 맟추기 어렵다.

땅 값 및 건축원자재 값, 인건비등 안 오르게 없는데 이 기간 동안 유일하게 안 오른게 있다.

임대료다. 그렇지 않아도 힘든데, 코로나로 2년 넘게 영업제한을 받다보니, 제대로 운영되는 자영업자를

찾기가 쉽지 않다. 코로나 기간 동안 공실률은 전국적으로 늘어나는 추세에서 임대료를 올려달라고

말 할 간큰 임대인은 없다. 오히려 월세를 낮추거나 동결했다. 이 처럼 기존 상가건물도 힘든데, 신축건물에

월세 맟추기란 쉽지 않아 신축 후 1~2년씩 공실로 있는 건물이 많다. 공실 있는 건물은 매수자들이 무조건

싫어하니 매매도 어렵다. 이러니 누가 쉽게 건축을 하려 하겠는가?

 

넷째. 수요와 공급의 법칙 중 수요의 증가다.

울산은 지역 특성 상 인구의 90% 이상이 외지인이다.

70년대부터 80년대 90년대까지 고도 성장기에, 직장을 찾아 울산에 와서 정착하고 사는 사람들이 주다.

그래서 타 도시에 비해 유독 셀러리맨이 많은 도시다.

세월이 흘러 고도성장기에 직장을 찾아 울산에 직장을 잡고 생활한 베이비부머세대들이 1년이면 몇 천명씩

정년퇴직으로 쏟아져 나온다. 과연 이들이 10억 근처의 아파트에 살며 노년을 보낼 수 있을까?

아니다.

빈 몸으로 울산와서 돈 벌어 결혼해 처자식 먹고 살고, 부모공양하다 보면 퇴직 후 아파트 포함 가진 재산은

10억 근처다. 최근 아파트 상승분 +∝ 또는 재개발/재건추게에 포함되 부가적으로 얻은 수익이 추가 된다.

이런 해택을 누린 분들은 그래도 노후를 좀 더 여유롭게 누리겠지만 대부분은 퇴직 후에도 수익을 창출해야

한다. 그래서 그런 분들이 월세 수입이 있는 상가를 찾는 것이다.

이런 정년퇴직자들의 수요는 앞으로 몇 년간은 꾸준히 늘어 날 것이다.

 

다섯. 재개발/재건축으로 보상 받은 분들의 수요가 들었다.

 

다섯째 부터는 다음 편에 계속...