부동산투자 (좋은 부동산투자란?)

 

가끔 언론을 보면 연애인 모씨가 건물을 얼마에 매입해서,

현 시세가 얼마여서 얼마의 시세차익을 보인다.

혹은 얼마에 매입해서, 얼마에 팔아 알마의 시세차익을 봤다. 등등의 기사가 나온다.

 

이런 기사를 보면 여러분들은 어떤 생각이 드는가?

 

나도 이렇게 투자해서 벌고 싶단 생각 혹은 먹고 살기도 빠듯한데 나와는 딴 세상 얘기라는

생각 혹은 나도 저렇게 하기 위해 노력하고 부동산공부도 해야겠다는 생각 등등 아마도 기사를

읽은 사람마다 생각이 제각각 일 것이다.

 

많은 사람들이 부동산투자 성공 사례를 보면 누구나 그렇게 되기를 꿈 꿀 것이다.

그래서 자본금이 생기면 어떤 부동산이 되었든 투자를 하지만 다 성공하지는 않는다.

우리가 가장 많이 접하는 주거시설인 아파트에 투자해서도 성공한 사람과 실패해 시드머니까지

날리고 빛만 남는 경우도 종종 있다.

 

특히 전매로 돈 좀 벌려는 생각에 아파트 청약했다가, 마피에 무너지는 경우와

갭투자로 돈을 벌려했다가 이번 처럼 가격하락으로 빛만 지는 경우등이다.

 

부동산투자는 최악의 경우 돈과 시간과의 싸움이다.

 

돈이 많은 자본가는 쉽게 망하지 않고, 항상 거의 이기는 게임을 한다.

이유는 간단하다.

많은 자본을 분산투자하고, 부동산에 투자를 해도 결코 서두르는 법이 없다.

부동산도 매수, 매도시기가 일반인과 다르다.

 

소자본의 일반인은 상승기에 부동산을 산다.

그러나 부자는 소유 부동산을 상승기에 팔아 시세차익을 보고 현금을 확보한다.

그리고 기다린다. 급할게 하나도 없다.

왜?

그들은 부동산 경기 흐름이나, 세계정제 상황에 대한 분석이 일반인보다 더 뛰어니고

더 많은 정보를 제공해주는 루트를 갖고 있기 때문이다.

 

일반인들의 정보는 누구나 알고 있는 언론기사나 누군가가 전해주는 카더라 통신이

전부다. 그런 정보를 가지고 부동산투자를 하기 때문에 거의 모든 일반인의 투자 방식은

대동소이하다. 불과 2~3년전에도 언론이 "벼락거지"니, "영끌"이니 신조어를 쏟아내며,

아파트에 투자하지 않으며 안 될 것 같은 기사를 쏟아내자. 전국이 아파트 열기로 들끓었고,

원정투자에 갭투자로 시골마을 아파트까지 들썩였다.

 

블러그, 카페, 유튜브등등 각종 커뮤니티에 부동산 관련 방들이 넘쳐나고, 그 곳에 모인

사람들은 마치 경주마처럼 앞만보고 질주했다. 그 시기 사람들의 광기까지 느껴졌다.

부동산대출규제에 좀 더 유리했던 개인법인도 이시기에 급증했다.

 

지금 현 시점의 아파트 시장은 어떠한가?

작년 하반기 미국의 인플레이션을 잡기 위한 금리인상이 국내부동산시장을 침몰시켰다.

코로나로 인한 풍부한 유동성자금이 부동산투자를 부추겼다면, 미국발 금리인상이 부동산시장을

초토화 시켰다.

 

"벼락거지"가 되지 않기 위해 "영끌"해서 투자한 사람들은 지금 그 동안 안 먹고, 안 쓰고 모은

시드머니를 잃었을 뿐 아니라, 은행의 대출까지 빛으로 남은 사람도 있을 것이다.

 

아파트나 빌라가격이 계속 오르고, 거기에 수반되어 전세가격도 계속 올랐다면, 갭투자자들이

성공했을 것이고, 영끌한 분들도 금리의 부담감 속에서도 삶의 희망은 있었을 것이다.

그러나 무섭게 치솟던 아파트나 빌라 가격이 하락세로 돌아섰고, 그에 따라 전세가격도 떨어짐에 따라

전세세입자들이 전세금을 제때 돌려 받지 못하는 새로운 문제들이 지금 이 나라를 뒤덮고 있다.

 

과연 이런 부동산투자가 옳은 것인가?

지금은 누구나 옳지 않은 투자라 할 것이다.

그러나 2~3년전에는 이런 투자가 진리이고, 안 하면 바보되는 분위기였다.

 

여기서 우리가 깨달아야 하고, 두번 다시는 같은 실수를 반복해서는 안 된다.

 

세상에 영원한 것은 없고, 역사는 반복된다.는 사실이다.

 

항상 만약의 경우를 대비해야한다.

그러기 위해서는 남을 따라하는 투자가 아닌 본인만의 투자를 해야한다.

본인만의 투자는 본인의 자금사정에 맞는 투자이고, 부동산시장이 냉각기로 접어들더라도

기다릴수 있는 자금력 한도내에서의 투자다.

 

이번 경우에서도 깨달았겠지만,

부동산투자는 주식처럼 쉽게 사고팔수 있는 것이 아니다.

개장시간 동안은 실시간으로 사고 팔수 있는 주식도 매수, 매도 타이밍을 잡기 힘든데,

부동산은 한번 매수하면 짧아도 몇 개월, 아님 보통 최소 몇 년이다.

 

그 기간 동안 무슨 변수가 생길지 모른다.

이번 처럼 최악의 변수가 왔을때도 일상의 삶에 영향을 받지 않고 버틸 수 있는 자금으로

투자를 해야 좋은 투자이고, 이런 투자는 시간을 벌 수 있는 투자이기에 쉽게 손실이 나는

경우는 없다. 적은 돈이라도 운영은 돈 많은 자본가의 운영방식처럼 해야 한다.

대출로 레버리지 효과를 볼 수 있지만, 이 것도 감당이 가능한 한도내에서다.

그 한도를 벗어나면 대출이 모든 것을 한 순간에 집어삼킨다.

 

꼭 좋은 투자를 하는 투자자가 되시기를 바란다.

 

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교육장소 : 울산 남구 신정동 1223-3 6층 미르공인중개사사무소 교육장

교육신청은 문자로 하세요. ☎ : 010-2063-2237

미르공인중개사사무소 대표 김창용