울산 베이비부머 세대 - 노후준비 8탄 (투자대상 선정기준)

 

투자자 거의 대부분이

아파트거래는 살면서 경험해보지만, 수익형부동산 매매는 처음인 경우가 많다.

 

경험이 없다보니,

주변인들이 투자한 상황을 보고, 듣고 따라 하는 경우가 대부분이다.

 

수익형부동산의 대표적인 투자 대상은

근생이 전부인 상가건물과

근생과 주택이 혼합된 상가주택

그리고 주택만으로 이루어진 다가구주택(원룸)이 있다.

 

누차 말씀드리지만, 특히 울산에서는 오피스텔이나 분양상가는 투자하지 마라.

(투자하면 안 되는 이유를 알고 싶은 분은 사무실에 오세요. 자세히 설명해 드립니다.)

 

여러분은 투자대상 선정을 어떻게 하나?

 

무조건 관리가 편하다는 편견을 가지고, 올 상가건물을 찾는 분들이 있다.

과연 상가 건물이 관리가 편할까?

 

모든 건 현재의 상황에 따라 달라진다.

 

경기가 좋고 사람들의 소비가 좋을 때는 뭘 해도 기본 이상을 함으로 상가의

공실율이 낮고 한번 오픈하면 10년 이상씩 그 자리에서 장사를 하기에 건물주는

월세만 착착 받으면 된다.

 

그런데 경기가 안 좋으면 어떤가?

개업을 했다가도 얼마 못 버티고 폐업하고, 공실율은 높아진다.

빈 가게가 많으면 임차인들의 요구조건이 많아지고 월세는 깍인다.

공실기간이 길어지니 임대인은 렌트프리를 6개월 1년씩 주는 경우도 있다.

 

인생에 정답이 없듯, 부동산투자도 정답은 없다.

누구보다 더 현 상황을 분석하고 어디에 투자하는 것이 더 유리한지 파악해야 한다.

 

일단 투자 대상 선정의 기본 틀은

경기가 좋을 때 (즉 뭘 해도 돈이 될때 - 자영업자, 사업자 기준)는 상가 위주의

건물에 투자하는 것이 맞다. 임대기간이 길수록 관리가 편하고, 권리금을 주고 받는

업종은 세입자 끼리 알아서 중개수수료까지 다 해결한다.

 

그러나 경기가 안 좋을 때 (상가 공실율이 높을 때)는 주택 위주의 건물을 사야한다.

주택은 의식주 중 하나이기에 살아있는 사람은 누구나 필요하기 때문이다.

(좀 더 경제적인 부분은 사무실로 방문하면 자세히 설명해 드립니다.)

 

상가주택은 상기 두가지 특성을 다 가지고 있는 부동산이다.

그래서 상가주택을 매수 할 때 더 까다롭고 힘이 든다.

 

상권도 어느정도 되어야하고, 생활 편의시설도 어느 정도 갖춰진 지역이어야 한다.

 

미르공인중개사사무소

노후준비상담 : 010-2063-2237